پایان نامه ارشد درمورد ثبت اسناد، سند رسمی، قواعد عمومی، اشخاص ثالث

به وزارت دادگستری است۹ که سازمان و وظایف و نظارت آن تابع قوانین و نظارت تعیین شده از طرف حکومت است. به طوری که از مفاد ماده مذکور استنباط می‏شود دفاتر اسناد تابع نظامات دستگاه قضایی می‏باشد.
بالاترین مقام مسؤول، معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک می‏باشد که از طرف رئیس قوه قضائیه منصوب و تقریبا عمده اختیارات امور دفترخانه‏ها به وی تفویض می‏گردد.
افرادی که در دفترخانه مسؤولیت دارند عبارتند از:
الف : سردفتر اسناد رسمی به عنوان مدیر مسؤول دفتر اسناد رسمی است که در تمام سطوح دفترخانه مسؤولیت دارد و با ابلاغ رئیس سازمان ثبت به این سمت منصوب می‏گردد .۱۰
در مقررات برای انتخاب سردفتران شرایط علمی و اخلاقی منظور شده که باید واجد شرایط لازم باشند. به همین جهت گزینش سردفتران طی تشریفاتی از قبیل آزمون سراسری و بررسی اخلاقی انجام می‏گردد.
ب: دفتریار اول با عنوان معاون دفترخانه یا نماینده ثبت اسناد است که بنابر پیشنهاد سردفتر و ابلاغ رئیس سازمان ثبت به سمت مزبور اشتغال می‏یابد. دفتریار اول در امور مالی دفترخانه و اموری که از طرف سردفتر به او ارجاع می‏شود با سردفتر مسؤولیت مشترک دارد. هر دفترخانه می‏تواند دارای دفتریار دوم نیز باشد ولی مادامی که دفتریار اول در دفترخانه حضور دارد، وی مسؤولیتی ندارد. دفتریار نیز باید واجد شرایط علمی و اخلاقی باشد.
سردفتران و دفتریاران حق اشتغال در سایر مؤسسات دولتی ندارند مگر در امور آموزشی که با موافقت سازمان بلا اشکال است. سردفتران در بدو شروع به کار نباید کمتر از ۲۴ سال و دفتریاران ۲۰ سال و بیش از ۵۰ سال سن داشته باشند و پس از ۳۰ سال خدمت می‏توانند بازنشسته شوند. ادامه خدمت آنها تا سن ۶۵ سالگی منعی ندارد.
در دفترخانه افراد دیگری به امور تحریر و ثبت اسناد و خدمات اشتغال دارند که به تناسب حجم عملیات و تشخیص و خواست سردفتر تعداد آنها متغیر است ولی این گونه کارکنان هیچ گونه مسؤولیتی در دفترخانه ندارند و کلیه رفتار و اقدامات آنان تحت نظارت و مسؤولیت سردفتر می‏باشد.
ج : ثبت اختیاری و اجباری اسناد
اصولاً ثبت اسناد برخلاف ثبت املاک، اختیاری است مگر در چند مورد که عبارتند از:
الف – مواد احصاء شده در ماده ۴۶ ق.ث. که این موارد عبارتند از:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوق که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین کلیه اعیان، منافع و یا حق‏هایی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است، معاملات بعدی آنها هم بایستی در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. در این مورد هیچ فرقی نمی‏کند که در آن محل دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت باشد یا نباشد. در هر حال باید ثبت شوند.
افراز ملک هم از جمله اموری است که بایستی به ثبت برسد، زیرا این امر موجب تغییر دفتر املاک می‏گردد. پس ثبت آن الزامی است.۱۱
در ماده ۴۷ ق.ث. مواردی ذکر شده است که در صورت وجود داشتن شرایطی ثبت آنها الزامی و در صورت عدم وجود آن شرایط هیچگونه الزامی برای ثبت وجود ندارد. این ماده چنین اشعار می‏دارد: “در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه (قوه قضاییه)، مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱ ـ کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲ ـ صلحنامه و هبه‏نامه و شرکت‏نامه.
بنابراین در صورت وجود شروط مندرج در ماده فوق‏الذکر یعنی وجود داشتن دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت در محل و لازم دانستن ثبت اسناد موصوف در آن محل توسط قوه قضاییه و آگهی نمودن آن، ثبت اسناد در آن محل اجباری خواهد شد.
از آنجاییکه در ماده ۴۷ ق.ث. از “حقوق” ذکری نشده است لذا ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده الزامی نمی‏باشد.
بر طبق ماده ۲۲ ق.ث. مقرر میدارد : “همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‏شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‏الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.”
مطابق ماده فوق‏الذکر آن چیزی که بدون تردید اجباری است ثبت انتقال ملک ثبت شده در دفتر املاک است. به عنوان مقدمه این واجب نیز باید پذیرفت که تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی نیز ضروری است. به همین جهت، حتی پیروان وقوع معامله با اعلام ایجاب و قبول خارج از دفتر رسمی نیز التزام به ثبت در دفتر اسناد را از لوازم نفوذ خارجی انتقال یا استناد به آن می‏شمارند. ولی در این باره که لزوم ثبت انتقال از احکام ناظر به مرحله ثبوت است یا اثبات، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی معتقدند که حکم ماده ۲۲ ق.ث. نیز مانند احکام مواد ۴۶ تا ۴۸ همان قانون ناظر به مرحله اثبات است. عقد بیع با ایجاب و قبول واقع می‏شود و آثار حقوقی خود را دارد، و ثبت در دفتر اسناد رسمی از جهت اثبات بیع در برابر دیگران اهمیت دارد. پس اگر در دعوایی دو طرف به وقوع بیع اقرار کنند، دادگاه نمی‏تواند به وقوع بیع حکم ندهد و آنرا منوط به ثبت در دفتر املاک سازد. در مقابل گروهی گفته‏اند که مفاد ماده ۲۲ ق.ث. از قواعد مربوط به نظم عمومی است و شناسایی مالکیت انتقال‏دهنده را از سوی دولت (و از جمله دادگاه) مشروط به ثبت در دفتر املاک می‏کند. در نتیجه حکم وجوب ثبت سند از قواعد ماهوی و مربوط به مرحله ثبوت است و تنها جنبه اثباتی ندارد.۱۲
در رابطه با این موضوع که آیا می‏توان برخلاف مقررات مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ ق.ث. رفتار نمود بایستی گفت، این مورد بستگی به این امر دارد که بدانیم این مقررات جزء چه قوانینی است.
به طور کلی در حقوق خصوصی قوانین را به سه دسته تقسیم می‏کنند که عبارتند از: قوانین تفسیری، الزامی (امری) و اختیاری.۱۳
چون مقررات مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت از جمله قوانین آمره هستند لذا برخلاف آنها نمی‏توان عمل نمود.
ذکر این نکته ضروری است که در تمام مواردی که ثبت معاملات اعم از عقد و ایقاعات اجباری است، تخلف از این حکم قانون موجب بی‏اعتباری خود معامله نیست، بلکه موجب عدم پذیرش سند عادی در مراجع دولتی است و خود معامله را می‏توان از طریق دیگر مثل اقرار، شهادت و … به اثبات رساند.
مواردی که عدم تنظیم سند رسمی موجب بطلان خود معامله هم باشد در قوانین ما نادر است. از جمله این موارد معامله مذکور در ماده ۴۰ قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب اوّل تیرماه ۱۳۱۰ می‏باشد که می‏گوید: “هر گونه معامله راجع به ورقه اختراع باید به موجب سند رسمی به عمل آمده و در دفتر ثبت اختراعات نیز ثبت شده و الا آن معامله نسبت به اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود. هر گاه معامله در خارج ایران واقع گردد، آن معامله در ایران نسبت به اشخاص ثالث وقتی معتبر خواهد بود که در اداره ثبت اسناد تهران ثبت شده باشد”. همانگونه که ملاحظه می‏شود در این ماده بطلان نسبی پذیرفته شده است.۱۴
یکی از مهم‏ترین اسنادی که در نتیجه ثبت اجباری اسناد تنظیم می‏شود، سند مالکیت است. همانگونه که گفتیم سند مالکیت عبارتست از سندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می‏نماید. در ابتدا این سند به صورت یک ورقه بود که چون ممکن بود با تا شدن خطوط آن کمرنگ شود و برای انتقال ملک هم جای کافی نداشت به صورت دفترچه‏ای درآمد.
لازم به ذکر است که وجود سند مالکیت در مورد مال غیرمنقول مانع استماع دعاوی راجع به غیرقانونی بودن خود سندِ مالکیت و غبن و اکراه و دعاوی از این قبیل و بطلان انتقالات نمی‏باشد.۱۵
یکی از شرایط شکلی دفاتر املاک که مشخصات ملک مورد ثبت در آن درج می‏شود این است که به تصریح ماده ۱۰۸ آ.ق.ث. امضاء بایستی با دست صورت گیرد و امضاء مهری ممنوع است.
در تعریف امضاء بیان شده است ۱۶ که: “امضاء عبارتست از نگارش نام نویسنده طبق معمول در ذیل نوشته‏ای به منظور تصدیق صحت تحقق تعهداتی که در سند مذکور درج شده است.” امضاء معمولاً با نام خانوادگی است. خواه اسم کوچک هم همراه آن باشد یا نباشد.
در حقوق ایران قانونگذار امضاء را تعریف نکرده است. لذا هر چه که عرف اهل فن از امضاء می‏فهمند دلیل و حجت خواهد بود.
از جمله مواردی که ثبت آن به موجب ماده ۴۷ ق.ث. با وجود شرایط مذکور در این ماده اجباری دانسته شده است، صلحنامه، هبه‏نامه و شرکت‏نامه می‏باشد که توضیح مختصری در مورد هر یک می‏دهیم.
همانطور که می‏دانیم، صلح در زمره عقود می‏باشد. بنابراین اگر ابراء یا فسخ قراردادی به صورت صلح درآید، باید طرفین درباره آن تراضی کنند. این تراضی، از زمان وقوع آنان را پایبند می‏کند و برای اینکه نفوذ حقوقی پیدا کند، به هیچ عامل دیگری نیاز ندارد. برای مثال، اگر هبه به صورت صلح درآید، قبض از شرایط اساسی آن نیست.۱۷
با وجود این، در موردی که موضوع صلح انتقال املاک است، در صورتی دارای اعتبار است که به صورت سند رسمی تنظیم شده و در دفتر املاک به ثبت برسد. (ماده ۲۲ ق.ث.). در این مورد اثبات صلح نیز با سند عادی امکان ندارد و صلحنامه‏ای در دادگاه پذیرفته می‏شود که به صورت سند رسمی تنظیم شود.
ذکر این نکته ضروری است که با وجود این که اثبات صلح، در مورد انتقال املاک با سند عادی پذیرفته نیست، اما چون سند رسمی در این موارد، از قواعد عمومی مربوط به معاملات است و ارتباط با طبیعت صلح ندارد، لذا صلح را نباید در زمره عقود تشریفاتی آورد. بنابراین تنظیم صلحنامه رسمی در اثبات عقد صلح و نه وقوع آن، اثر دارد.
در مورد این موضوع که صلحنامه مندرج در قانون ثبت شامل مصالحه‏ای که در اثر دعوی تنظیم می‏شود نیز می‏شود یا خیر در احکام شماره ۵۹۲-۳۰/۲/۱۹ و ۲۰۹۶-۳۱/۶/۲۴ دیوان کشور، بیان شده است که: “صلحنامه مندرج در ماده قانون ثبت ظاهر در صلحی است که مبنی بر معامله و نقل و انتقال باشد و شامل مصالحه‏ای که در اثر دعوی و مبنی بر ختم و فصل دعوی صورت گرفته نمی‏باشد.”
برخی از حقوقدانان۱۸ معتقدند که: این احکام ناظر به رأی داورانی است که حق صلح دارند و از این نظر درست است، زیر آن رأی را نباید صلح قراردادی دانست. (ماده ۶۵۹ ق.آ.د.م.). ولی در سایر موارد تفاوتی بین صلح دعوی و صلح در مقام معامله وجود ندارد و از مفاد ماده ۶۵۹ نمی‏توان چنین استنباط کرد که در صلح دعاوی تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد، زیرا قیاس مع‏الفارق است.
اثبات هبه تابع قواعد عمومی است. با حذف ماده ۱۳۰۶ ق.م. هبه با شهادت و امارات قضایی قابل اثبا

Leave a Reply

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *