پایان نامه ارشد درمورد ثبت املاک، قانون مدنی، سند رسمی، کاروانسرا

سند در لغت به معانی متعددی آمده است از جمله ” تکیه گاه ، آنچه پشت بروی گذارند ، حجت ، قبض ، نوشته ، دستاویز ، خط ، مکتوب “۱ و ” مدرک ، مستند ، آنچه بدان اعتماد کنند و جمع آن اسناد و سندات است ” ۲
در تعریف اصطلاحی ، قانون مدنی در ماده ۱۲۸۴ سند را اینچنین تعریف نموده است : ” سند عبارتست از هر نوشته که در مقام اثبات دعوی یا دفاع ابل استناد باشد . ” بنابراین سند نوشته ای است که در مقام اثبات دعوی یا دفاع از آن می تواند راه وصول به واقعیت باشد . ممکن است در بادی امر از اطلاق عبارت ” هر نوشته ای ” که در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۴ آمده است تصور شود که هر نوشته ای سند محسوب است لیکن چنین تصوری صحیح نمی باشد و قانونگذار با قید عبارت ” قابل استناد بودن ” این نوشته را محدود نموده است و بنابراین نوشته ای سند محسوب می شود که بتواند برای اثبات ادعا یا در مقام دفاع از ادعا بکار برده شود . ۳
نوشته ، خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان است و فرقی نمی کند که چه زبانی باشد و به نظم باشد یا به نثر و صفحه ای که نوشته بر آن نمایان است می تواند شامل پارچه ، کاغذ ، چوب ، سنگ ، پوست ، فلز یا هر ماده دیگری باشد . خط نیز فرقی ندارد که دستنویس یا تایپی یا چاپی یا کامپیوتری و یا حتی برجسته باشد.

گفتار دوم : پیشینه تاریخی سند رسمی در ایران
به منظور تأمین حقوق افراد جامعه، تنظیم روابط حقوقی اشخاص و برقراری نظم اجتماعی، ثبت املاک از زمانهای قدیم در بین جوامع مختلف به صور گوناگون معمول و متداول بوده است.
قدیمی‏ترین سندی که تاکنون کشف شده و مُعرّف قدمت ثبت املاک می‏باشد، لوحه‏ای است که ضمن حفاری در “تلو” بدست آمده و به موجب این لوحه اراضی شهر “دونگی” از شهرهای کلده به قطعات منظم هندسی تقسیم گردیده است. این لوحه را به چهار هزار سال قبل از میلاد مربوط می‏دانند.
کهن‏ترین قانون مُدوّن جهان: مجموعه قوانین حمورابی است که یکی از پادشاهان بابل که حدود ۱۸ قرن قبل از میلاد فرمانروائی داشته برای نظم مملکت خود ترتیب داده و بر روی سنگ کنده شده است و در آن مجموعه مقرراتی درباره عقود و احکام آن زمان از قبیل: اجاره اراضی، مُزارعه، مُساقات، مُضاربه، قرض و ودیعه دیده می‏شود.
برابر موّاد ۳۶، ۳۸ و ۷۱ قوانین حمورابی فروش “ایلکو” (یعنی زمینی که صاحب آن موظف بوده است به پادشاه خدمت کند.) از طرف افسران ارتش سلطنتی که به آنان ایلکو بخشیده شده ممنوع بود. ماده ۳۸ صاحبان و مالکان ایلکو را از رهن گذاشتن آن و ماده ۷۱ آنان را از انتقال مالکیت زمینهای ایلکو به دیگری ممنوع نموده و خریدار را موظف می‏کند که چنین زمینی را به فروشنده پس دهد.
این منشور سنگی ستون مانند در شوش کشف شده و هم اکنون در موزه “لوور” پاریس نگهداری می‏شود.
الف : سیر مالکیت در ایران و نحوه ثبت اسناد
در ایران رابطه حقوقی اشخاص در زمانهای خیلی قدیم معلوم نیست ، از مجموعه قوانین مدون باستانی ایران که امروزه برخی از آنها در دست است ؛ اوستا است که در قسمتی از آن به نام وندیداد راجع به معاملات و عقود و معاهدات سخن به میان رفته است .۴ در دوره ساسانیان و در زمان قباد ، برای شهر نقشه کشی نموده شده و محل خانه ها و املاک تعیین گردیده بود .
در زمان انوشیروان ، وظیفه فرمانروایان این بوده که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت و برای جلوگیری از تعدیات و تجاوزات ، قضاتی به ولایات می فرستادند تا به عرایض مردم رسیدگی کنند این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته دارای دفاتری جهت تنظیم و ثبت معاملات بودند . ۵
با ظهور اسلام معاملاتی نظیر بیع حصاه ؛ ملامسه ؛ منابذه و غیره که در زمان جاهلیت رواج داشت باطل شمرده شد ولی بیع سلف یا سلم که یکی از عقود است و قبل از اسلام از معاملات رایج بود ، مورد تایید اسلام واقع شد.۶
در دوره خلافت امویان و حکومت مغول و در زمان حکومت عباسیان دفاتری از نظر وصول مالیات نسبت به ثبت املاک و اسناد باغات و نخلستان ها وجود داشته که طبق آن عمل می کرده اند .
در دوره حکومت مغول در هر شهری قضاوتخانه ای تشکیل شده بود که دارای دفاتری بوده و حکم دفاتر دوایر ثبت را داشته و امانات مردم را قبول نموده و در آن ثبت می نمودند و در زمان غازان خان پادشاه مغول مقرر شده بود که قاضی با یک معتمد دارای دفاتر باشند و همه قباله ها و اسناد را با تاریخ و متن در آن ثبت کنند و قاضی چند کاتب مطمئن برای خود انتخاب می کرد و مردم دیگر را از نوشتن اسناد ممنوع می نمود و حق الثبت هم دریافت می کردند . ۷
در عهد پادشاهان صفوی برای رسیدگی به امور مردم ؛ مرجعی به نام صدر دیوانخانه وجود داشت که یک نفر قاضی به حل و فصل دعاوی و مرافعات مردم می پرداخت و نیز به کار معاملات و تنظیم اسناد و عقد نامه و طلاق نامه رسیدگی می کرد و اسناد معامله مردم را مهر و در دفتر مخصوص ثبت می نمود .
مورخین خارجی از جمله تاوارینه در باب طرز معاملات و تنظیم اسناد در عهد صفویه تعریف و تمجید نموده اند .
در کاروانسراها دفاتری بنام دفاتر تجارت وجود داشته است که معاملات تجار را در آن ثبت می کرده اند و این دفتر نزد قضات حجت بوده و ثبت کنندگان چند درصدی از میزان معاملات را بعنوان کاروانسراداری و حق الثبت می گرفتند .
در اواخر سلطنت فتحعلی شاه و اوایل پادشاهی محمد شاه برای تنظیم معاملات تجارتی بین ایران و روسیه و جلوگیری از بروز اختلافات ، دفاتری در نزد کارگزاری ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می کردند و به دنبال این کار در سالهای ۱۲۸۰ تا ۱۲۹۰ قمری ، در زمان سلطنت ناصرالدین شاه ؛ وزارت تجارت ایجاد شد و دفاتر تجارتی و معاملات تجار اهمیت خاصی پیدا کرد ولی ثبت معاملات عمومیت پیدا نکرد .
در چند قرن اخیر و بخصوص در شهرهای بزرگ بسیاری از روسای مذهبی که مرجع انجام معاملات عموم بوده اند ؛ دفتری به اسم ” دفتر شرعیات ” داشتند و خلاصه ای از معاملاتی را که نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج می کردند و عده ای نیز ذیل صفحه همان دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط اصحاب معامله هم ذیل ثبت معاملات را امضا می کردند . در پاره ای از نقاط ایران اسنادی که تنظیم می گردید دارای مهر و امضاء متعاملین نبود ؛ بلکه تنظیم کننده سند ؛ اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشیه سند می نوشت و در صورت بروز اختلاف بین متعاملین ، مراجع رسیدگی آن را برای اثبات معامله کافی می دیدند .
شیوه کار بدین نحو بود که وقتی سندی نزد محررین اسناد که مقامات غیر رسمی بودند نوشته می شد ؛ علاوه بر امضاء محررین و متعاقدین بمنظور اینکه اعتبار بیشتری به آن داده شود و باب دعوی جعل و تزویر نسبت به آن باز نشود ، تدابیری بدین شرح اتخاذ می شد :
الف ـ همیشه تنی چند از علما در حضور محرر سند می نشستند و در هامش سند وقوع معامله و عقد را کتبا گواهی می کردند و معمولا با عبارت ” قد وقع لدی … ” یعنی نزد من فلان معامله بین فلانی و فلانی واقع شد و در هامش یا سجل مطلب خود را بیان می کردند . این سجل را ” سجل وقوعی ” می نامیدند .
ب ـ ذینفع سند یا طرفین ؛ آن سند را به محضر علما دیگر برده و به مضمون و مفاد سند نزد آنان اقرار می کردند و آن عالم هم در هامش سند اقرار او را به طور خلاصه ضبط می کرد و معمولا با عبارت ” قد اعترف لدی فلان بن فلان بما فی المتن … ” مقصود خود را بیان می کرد این سجل را ” سجل اعترافی ” نامیده اند . ۸
البته این اسناد معتبر بود مگر آنکه فسادی در آن یا در معامله مربوط به آن کشف و ثابت می شد ؛ لیکن این اسناد در بعضی از موارد نمی توانست اعتبار سند رسمی را داشته باشد و چه بسا سندی تنظیم می شد و به ذینفع داده می شد در حالیکه امکان داشت سندی معارض آن سند به تاریخ قبل یا بعد از آن در محضر دیگری صادر شده یا بشود و اشکال مهم این کار این بود که اسناد یکنواخت نبود ؛ خط ومهر هر عالمی را در همه جا نمی شناختند ؛ تصرف اسناد نسبتا آسان بود و از همه مهمتر آنکه مهر علمای بزرگ بعد از آنها ممکن بود مورد استفاده واقع شود و در دعاوی مربوط به این قبیل موضوعات هوش و فراست فوق العاده لازم بود تا حقیقت آشکار شود .
اما از آن طرف چون مردم معمولاً به محضر علمای محل وثوق و اعتماد خود مراجعه می کردند و بعلاوه وجود علمای متعدد در یک محل یک نوع نظارت طبیعی و خود بخود بوجود آورده بود این مساله قهراً مانع بسیاری از انحرافات در معاملات و اسناد می شد ، علی الخصوص که اکثریت علما هم متدین و به احکام شرع دانا و آگاه بودند .
اما در مورد ثبت به روش جدید ، در ایران برای اولین بار ناصر الدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه یا کتابچه ای راجع به مواد قانونی ثبت اسناد و املاک بنویسد و به اجرا گذارد . سپهسالار نیز بر اساس فرمان شاه مامور شد که اداره ای برای ثبت نوشتجات و معاملات به همانند دول اروپایی به ریاست شخص خویش تشکیل دهد .
بعلاوه مقرر شد اسناد و نوشته ها را موافق دولت متمدنه تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط نمایند . بعدها وزارت عدلیه اعظم برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر ، اوراق و نوشته ها و اسناد و قباله ها را تسجیل نموده و مهر رسمی می زدند ؛ هر گاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود متن سند به گواهی سفارت متوع طرف خارجی می رسید ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می شد .
در سال ۱۳۰۳ هجری قمری قانونی به نام ” ثبت و قانون دولتی ” وضع شد که بموجب آن مقرر گردید اسناد مردم در دفتر مخصوص ثبت شود و حق الثبت دریافت گردد و اسنادی که ثبت می شد دارای ارزش و اعتبار بود و هر گاه مفقود می شد یا از بین می رفت ، ثبت در دفتر معتبر بود .
ب : شناخت دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی مانند هر سازمان و نهادی دارای هدفی است که به منظور نیل به آن تلاش می‏نماید. هدف دفاتر اسناد را می‏توان از مواد مختلف قانون و مقررات ثبتی به ویژه از شرح وظایف مندرج در ماده ۴۹ قانون ثبت استخراج نمود و به این صورت تعریف کرد: “تنظیم روابط حقوقی اشخاص و اعتبار بخشیدن به انواع قراردادها، قرارها، معاملات، تعهدات اشخاص از طریق ثبت انواع اسناد به منظور جلوگیری از اختلافات و طرح دعاوی در مراجع قضایی یا تسهیل اثبات حقانیت که در نتیجه امنیت مالکیت در جامعه مستقر و زمینه مساعد سرمایه گذاری و رونق اقتصادی فراهم می‏گردد”. در توجیه تعریف مذکور به بعضی از مواد قانونی استناد می‏شود.
دفاتر اسناد رسمی دارای ویژگیهای خاصی می‏باشند که در سایر مؤسسات مشاهده نمی‏شود و با توجه به قوانین و مقررات ساختار این سازمان تشریح می‏گردد.
طبق ماده یک قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران دفترخانه اسناد رسمی، واحد وابسته

مطلب مشابه :  منبع پایان نامه ارشد درباره شبیه‌سازی، رژیم غذایی، مواد غذایی، ابتلا به بیماری

دیدگاهتان را بنویسید